Teures Wohnen. Teure Blase?
Redaktion | 26. April 2019 | 1 Kommentar
Kategorie: Fazit 152, Fazitthema
Obwohl in Graz mittlerweile 3.000 Mietwohnungen leer stehen und auch 2.000 überwiegend neue Eigentumswohnungen einen Käufer suchen, ist eine Entlastung für die Mieter und Wohnungskäufer nicht in Sicht. Trotz des beachtlichen Angebots ist keine Preissenkung zu erwarten. Ausschlaggebend für die Erstvermietungspreise sind nämlich die steigenden Bau- und Grundstückskosten. Und da die Stadt wächst, werden die Bauflächen immer teurer. Text von Johannes Tandl.
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Während im EU-Durchschnitt 69,3 Prozent der Bevölkerung in eigenen Häusern und Wohnungen leben, sind es in Österreich nur 55 Prozent. Das entspricht etwa 48 Prozent der Hauptwohnsitze und ist der zweitniedrigste Wert in der EU. Nur in Deutschland ist der Eigenheimanteil noch geringer. Bei den Eigentumsquoten gibt es wiederum riesige Bundesländerunterschiede. In Wien liegt sie mit nur 19 Prozent der Hauptwohnsitze am niedrigsten, im Burgenland mit 72 Prozent am höchsten. Im Mittelfeld befindet sich die Steiermark mit etwa 56 Prozent.
Jeder zweite Eigenheimbesitzer
profitiert von den niedrigen Zinsen
Von den österreichischen Eigenheimen ist wiederum etwa jedes zweite mit einem Kredit oder einer Hypothek belastet. Die Kreditnehmer haben in den letzten zehn Jahren massiv von der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank profitiert. So schlecht die Finanzkrise für die Entwicklung des Gesamtwohlstandes der österreichischen Volkswirtschaft auch gewesen sein mag, wirkte sie über die Notenbankpolitik für die verschuldeten Eigenheimbesitzer als zusätzliches Einkommen. So sind die Zinsen für bestehende Wohnkredite zwischen dem 1. Oktober 2008 und dem 1. Oktober 2018 von durchschnittlich 5,31 Prozent auf 1,83 Prozent gefallen. Für Kreditnehmer eines endfälligen Darlehens von 100.000 Euro bedeutet das eine einkommenswirksame jährliche Zinsersparnis von 3.480 Euro. Und da die EZB keine Anstalten macht, die Zinsen zu erhöhen, setzt sich dieser Effekt wohl noch über einen längeren Zeitraum fort.
Doch die Nullzinspolitik ist auch dafür verantwortlich, dass sich Investoren – mangels Alternativen am Renten- und Aktienmarkt – immer stärker auf den Immobilienbereich konzentrieren und dort die Nachfrage nach Baugrundstücken, Baumaterialien und Baudienstleistungen befeuern. Das ist auch der Hauptgrund dafür, dass die Wohnungspreise so massiv gestiegen sind.
Anleger flüchten nach
wie vor in das Betongold
Beobachtet man die Immobilienmärkte in den Ballungsräumen, zeigt sich daher überall ein ähnliches Bild: Private Bauträger bauen sogenannte Anlegerwohnungen und wälzen das Vermarktungsrisiko auf die Anleger ab. Solange so viele Menschen an den Hürden der Eigenheimfinanzierung scheitern, gelingt in den Ballungsräumen zumindest die Erstvermietung der für langfristige Wohnbedürfnisse oft viel zu kleinen Wohnungen.
Anlegerwohnungsmodelle scheinen daher ein sicheres Geschäft für Verkäufer und Käufer zu sein. Im Wesentlichen funktionieren sie so: Der Anleger kauft eine Wohnung teils mit Eigenmitteln, teils fremdfinanziert, und vermietet sie an jemanden, der sich kein Eigentum leisten kann und daher auf eine Mietwohnung angewiesen ist. Mit den Mieteinnahmen werden die Kreditraten für das aufgenommene Darlehen zurückbezahlt. Nach Ablauf des Kreditvertrages können die Eigentümer die Mieten als zusätzliches Einkommen einstreifen. Die Eigentümer hoffen also darauf, dass ihnen, wenn das Darlehen abbezahlt ist, die Mieteinnahmen zusätzliche Einkünfte bescheren. Unabhängige Bausachverständige und unabhängige Immobilienexperten warnen jedoch vor dieser Rechnung.
Die verdeckten Risiken der Anlegermodelle
Denn die oft im Schnellverfahren errichteten Wohnungen können später außerordentliche Sanierungsaufwendungen notwendig machen. Außerdem fällt bei jeder neuerlichen Vermietung die Marketingunterstützung des Bauträgers weg. Wenn tatsächlich irgendwann die Nullzinsphase endet, steigen auch noch die Finanzierungskosten der auf Pump gebauten Vorsorgeprojekte. Die Anleger profitieren dann bestenfalls noch von der Wertsteigerung. Die Immobilie wird zwar in den ersten Jahren bis zu 30 Prozent ihres Wertes einbüßen, sich danach jedoch wertmäßig mit dem Gesamtmarkt entwickeln. Und da die Baugrundstücke nicht mehr werden, ist die Richtung vorgegeben – außer die Wohnung wurde in Bezug auf Schnitt und Lage völlig an den Bedürfnissen der Wohnungssuchenden vorbei gebaut.
Ein schlagendes Verkaufsargument ist bei Vorsorgewohnungen auch immer der Steuervorteil. Die Anleger können nämlich ihre persönliche Bemessungsgrundlage für die Lohn- und Einkommensteuer um die Kreditzinsen und die Abschreibungen reduzieren. Zwischen 35 und 50 Prozent der Gesamtkosten werden daher, je nach Progressionsstufe, über weggefallende Steuern von der Allgemeinheit getragen. Außerdem wird bei Vorsorgewohnungen die Mehrwertsteuer rückerstattet. Abhängig vom Grundkostenanteil – bei Grundstückskäufen gibt es keine Mehrwertsteuer – fallen durch den Vorsteuerabzug daher im Vergleich zum Eigenheimkäufer etwa 15 Prozent der Anschaffungskosten weg.
Österreichs Haushalte geben 35 Prozent
der Einkommen für das Wohnen aus
Der maßgeblich von der EZB ausgelöste Bauboom ist daher der Eigentümer Freud’, jedoch der Mieter Leid. Zwischen 2008 und 2018 haben sich die Hauptmieten in Österreich um durchschnittlich 40 Prozent erhöht, die Einkommen jedoch nur um etwa 30 Prozent. Daher beträgt der Anteil der Wohnkosten an den Haushaltseinkommen bundesweit quer über alle Wohnformen inzwischen 35 Prozent – jedoch mit extremen regionalen Ausprägungen. Vor einigen Jahren waren die gebrauchten 60er- und 70er-Jahre-Wohnungen am Grazer Stadtrand noch um 1.200 bis 1.500 Euro je Quadratmeter erhältlich. Inzwischen liegen die Preise deutlich über 2.000 Euro. In den Abwanderungsgebieten, etwa im Murtal, sind gleichwertige Wohnungen immer noch ab 600 Euro je Quadratmeter zu haben.
Die Arbeiterkammer versteht sich traditionell als oberster Mieterschützer. Ihre Definition der Ursachen für die Preissteigerung ist heftig umstritten. Denn für ihre Mietzinsvergleiche zieht die AK immer nur die Richtwerte heran. Dabei gilt das Richtwertsystem nur für jenen Bruchteil der Wohnungen, die vor 1945 errichtet wurden. Diese Mietwohnungen gibt es eigentlich nur mehr in den innerstädtischen Gründerzeitvierteln. Sie zählen wegen ihrer guten Lage, der großen Räume und hohen Fenster längst zu den begehrtesten Objekten auf dem Wohnungsmarkt und sind für die meisten Normalverdiener wegen ihrer Größe von 100 bis 200 Quadratmeter ohnehin meist unerschwinglich geworden. Die Richtwerte als Mietzinsobergrenze werden alle zwei Jahre mit dem Verbraucherpreisindex indiziert. In der Steiermark betragen sie seit dem 1. April 2019 8,02 Euro je Quadratmeter. Das ist ein Wert, der nur in den besten Lagen von den Zinshausbesitzern durchgesetzt werden kann. Bei Wohnungen, die nach 1945 errichtet wurden, dürfen die Mieten ohne Obergrenze vereinbart werden. Doch vor allem bei gebrauchten Wohnungen können die Besitzer von Mieten in Höhe der Richtwerte nur träumen.
Die Ursache für die Mietsteigerungen
ist umstritten
Die Arbeiterkammer sieht den Hauptgrund für die steigenden Mieten in den befristeten Mietverträgen. Dadurch hätten die Vermieter die Möglichkeit, sogenannte „Windfall-Profite“ zu lukrieren. Das sind unvorhergesehene, nicht planbare Gewinne, die nicht durch eine zusätzliche Leistung, sondern durch eine Veränderung der Marktlage entstehen. Bei Wiedervermietungen führe, so die AK, das Wettbewerbsumfeld zu steigenden Mieten, weil den Erstmieten eine viel höhere Kostenstruktur zugrunde liegt. Ganz anders sieht das der steirische Immobilienexperte Nikolaus Lallitsch. Er ist Geschäftsführer von Raiffeisen-Immobilien Steiermark und hat zuletzt erfolgreich das Smart-City-Projekt auf den SGP-Gründen in der Nähe des Grazer Hauptbahnhofs entwickelt und vermarktet. Die Befristung stelle überhaupt kein Problem dar, weil inzwischen die meisten Vermieter froh seien, möglichst langfristige Mieter zu haben. Aufgrund des Überangebotes an Neubauwohnungen falle es den Grazer Wiedervermietern zunehmend schwerer, Nachmieter zu finden. Tatsächlich stehen in Graz 3.000 Mietwohnungen leer, die schon länger vergeblich angeboten werden und deren Eigentümer froh wären, wenn sie jemanden finden würden, der die gleichen Preise wie der Vormieter bezahlt. Lallitsch erwartet daher bei den Wiedervermietungen bestenfalls eine Seitwärtsbewegung des Marktes.
Als Hauptursache für die immer noch anziehenden Neubaupreise definiert Lallitsch die steigende Nachfrage nach Wohnraum, denn keine andere Stadt in Österreich verzeichnet einen so markanten Zuzug wie Graz. Das führt zu ungebremst steigenden Grundstückspreisen und einer überhitzten Baukonjunktur. Langfristig gibt es auch Auswirkungen auf die Bestandsmieten. Die Neubaupreise bilden sich nämlich wegen ihrer hohen Gewichtung im Warenkorb auch in der Inflationsrate deutlich ab. Über die regelmäßige Inflationsanpassung der bestehenden Mietverträge stiegen, so Lallitsch, auch die Bestandsmieten deutlich stärker, als wenn es keinen Bauboom gäbe.
Die Betongold-Renditen sinken
sogar in Zuwanderungsregionen
In den letzten Jahren sind die Mieten für neu entstandenen Wohnraum deutlich langsamer gestiegen als die Bau- und Herstellkosten. Erklärbar ist das, weil die Investoren wegen der günstigen Finanzierungen ihre Renditeerwartungen absenken konnten. Dafür wurde halt statt in eine Anlegerwohnung – je nach Bonität – gleich in zwei oder mehrere investiert.
Was für den Großraum Graz gilt, gilt inzwischen beinahe für jeden wachsenden Ballungsraum in der Eurozone. Die Großstädte erleben einen Immobilienboom mit Ansage, der von der Nullzinspolitik der EZB getrieben wird und langsam, aber sicher für ein riesiges Angebot sorgt.
Doch nicht erst seit der Finanz- und Schuldenkrise vor zehn Jahren wissen wir ziemlich genau, dass auf jeden Boom irgendwann ein übler Crash folgt. Denn natürlich treiben die Investoren die Mieten immer weiter in die Höhe. Um angesichts der schnell steigenden Kosten für Grundstücke, Baumaterial und Baudienstleistungen eine positive Rendite erwirtschaften zu können, bleibt ihnen gar nichts übrig, als mit immer höheren Erstmieten in den Markt zu gehen. Um trotzdem irgendwie für die Mittelschicht erschwinglich zu bleiben, werden die mit großem Marketingeinsatz vertriebenen Wohnungen immer kleiner – zu klein für Paare und erst recht zu klein für Familien mit Kindern. Die Gefahr, dass frisch erstvermietete Wohnungen mit weniger als 50 Quadratmetern in einigen Jahren keine Nachmieter mehr finden, die eine kostendeckenden Miete bezahlen können, ist daher riesig und schon heute ausschlaggebend für den enormen Leerstand.
Wenn die Zinsen steigen, platzt die Blase
Die sozialen Folgen dieser – von der Immobilienwirtschaft klein geredeten – Immobilienblase sind dramatisch. Für die Mittelschicht ist Wohnungseigentum oder gar ein Einfamilienhaus in den Städten trotz niedriger Zinsen kaum mehr erschwinglich. Selbst besser verdienende Familien sehen sich daher bereits dazu gezwungen, von der Stadt an den Rand der Speckgürtel zu ziehen. Von dort aus müssen sie dann Pendelstrecken von einer Stunde und noch länger zu ihrem Arbeits-, Ausbildungs- oder Studienplatz in der Stadt auf sich nehmen.
Spätestens wenn die EZB ihre Nullzinspolitik irgendwann nicht mehr halten kann, weil die Inflation zu schnell steigt, werden auch Wohnbaukreditzinsen von fünf Prozent und mehr zurückkehren. Und spätestens dann brechen die Planrechnungen der Betongold-Investoren zusammen und die Krise ist wieder da.
Fazitthema Fazit 152 (Mai 2019), Illustration: Adobe-Stock
Kommentare
Eine Antwort zu “Teures Wohnen. Teure Blase?”
Antworten
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Advertorial
In lieber Erinnerung
6. Juni 2019 @ 10:00
[…] Immobilienblase. Aber steigende Risiken. Die Behauptung im Fazitthema »Teures Wohnen« (#152), dass in Graz Tausende Miet-, aber auch viele neue Eigentumswohnungen leer stehen, gefiel vielen […]