Tandl macht Schluss (Fazit 153)

Johannes Tandl | 3. Juni 2019 | Keine Kommentare
Kategorie: Fazit 153, Schlusspunkt

Keine Immobilienblase. Aber steigende Risiken. Die Behauptung im Fazitthema »Teures Wohnen« (#152), dass in Graz Tausende Miet-, aber auch viele neue Eigentumswohnungen leer stehen, gefiel vielen Vertretern der Immobilienwirtschaft überhaupt nicht. Dabei basieren unsere Zahlen auf Schätzungen der Wohnbaufinanzierer, also jener Experten, die mit den Wohnbauträgern zusammenarbeiten und bei der Projektumsetzung in finanzielle Vorlage gehen.

Bei den Banken herrscht längst eine gesunde Vorsicht hinsichtlich weiterer Projekte. Die Zeiten, in denen sich auch Glücksritter mit bescheidenem Knowhow als Wohnbauinvestoren versuchen konnten, scheinen vorbei. Übrigbleiben werden finanziell gesunde Bauträger mit besten Marktkenntnissen. Andere werden schon derzeit nur finanziert, wenn sie vor Baubeginn hohe Verkaufs- bzw. Vermietungszahlen nachweisen können.

Mit einer Kreditklemme im Wohnbaubereich ist dennoch nicht zu rechnen. Denn der Zuzug in den Ballungsraum Graz – er reicht inzwischen von Voitsberg bis Leibnitz, Weiz und nördlich von Frohnleiten – hält unvermindert an. Damit bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch. So fanden bis vor kurzem auch Wohnungen in schlechteren Lagen ihre Käufer und Erstmieter. Doch inzwischen ist nicht mehr nur die Preisexplosion bei Wohnbaugrundstücken kauf- und mietpreisentscheidend, sondern auch die überhitzte Baukonjunktur mit ihren durch die Decke schießenden Errichtungskosten. Wer 4.000 Euro oder mehr für einen Quadratmeter bezahlen soll, tut das nicht in Weiz oder in Wetzelsdorf, sondern in Andritz, St. Peter und vielleicht in Gleisdorf.

Es liegt an der Politik, schlechtere Lagen durch massive Investitionen in die Infrastruktur aufzuwerten. Und es ist eine gesellschaftliche Notwendigkeit, dafür zu sorgen, dass es sowohl in hochpreisigen als auch in weniger teuren Wohnlagen eine gute soziale Durchmischung gibt. Bisher ist das in Graz vor allem wegen des großen mobilen studentischen Bevölkerungsanteils recht gut geglückt. Doch wer mit offenen Augen durch die Stadt geht, wird bemerken, dass viele Grazer aus Bezirken wie Lend oder Gries weggezogen sind und deren Wohnungen von Migranten übernommen wurden, während es in anderen Stadtteilen kaum günstigen Wohnraum für die Neubürger gibt.

Es ist davon auszugehen, dass die zwangsläufig weiter steigenden Neubaupreise zu einer Renaissance der Multikultigegenden am rechten Murufer führen. Denn die Nachfrage nach älteren Eigentumswohnungen ist riesig. War man bis vor wenigen Jahren für eine typische 60er- oder 70er-Jahrewohnung in Graz noch mit 1.500 Euro je Quadratmeter dabei, liegt die Preisuntergrenze inzwischen bei 2.000 und 2.500 Euro. Befeuert wird die Nachfrage nach gebrauchten Wohnungen natürlich durch die hohen Neubaupreise. Wegen des österreichischen Mietrechts dürfte – anders als etwa in deutschen Großstädten – die Gefahr der Gentrifizierung aber nur gering sein. Denn in Österreich dürfen Investitionen in Zinshäuser nicht über höhere Bestandsmieten an die Mieter abgewälzt werden, sondern sie müssen vorab durch Investitionsrücklagen abgedeckt sein. Und weil sich höhere Mieten wegen des großen Angebots kaum mehr auf dem Markt durchsetzen lassen, stagnieren seit einiger Zeit sogar die Neubaumieten. Das geht natürlich zu Lasten der notwendigen Renditen aus den Vermietungserlösen. Wegen der niedrigen Finanzierungskosten ist diese Rechnung zuletzt aber trotzdem aufgegangen. Daher wird auch weiterhin viel Geld in sogenannte Bauherrenmodelle angelegt werden und die Bautätigkeit entsprechend hoch bleiben.

Eine echte Immobilienblase ist also trotz deutlich steigender Risiken nicht in Sicht. Festzustellen bleibt, dass die hohen Preise zu sehr kleinen Anlegerwohnungen geführt haben. Rund 40 Quadratmeter bieten für Singles genügend Platz, für Paare eignen sie sich nur bedingt, und spätestens wenn ein Kind kommt, steht ein Wohnungswechsel an. Die Wiedervermietung einer teuer errichteten, aber mittlerweile gebrauchten Wohnung, ist jedoch selbst für sehr gute Immobilienmakler eine schwierig zu lösende Aufgabe.

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Tandl macht Schluss! Fazit 153 (Juni 2019)