Vergoldete Heimat

Redaktion | 16. März 2022 | Keine Kommentare
Kategorie: Fazit 180, Fazitthema

Immer mehr Gemeinden werden von Immobilieninvestoren entdeckt. Besonders begehrt sind touristisch erschlossene Gebiete. Die Folgen sind dramatisch. Text von Johannes Roth

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Das Problem ist nicht neu und es betrifft auch nicht nur die Steiermark: Investoren und Bauträger entdecken in touristisch attraktiven Gebieten unerschlossenes Bauland für sich und entwickeln es. Was in Ballungsräumen allerdings niemanden mehr besonders überrascht, ist für die eher ländlichen Idylle ein Phänomen, mit dem man erst umzugehen lernen muss.

Vorweg: Natürlich spricht nichts gegen die Entwicklung von Projekten in Gemeinden. Vor allem dann nicht, wenn sie durch Zuzug oder organisches Bevölkerungswachstum einfach mehr Wohnraum brauchen, als vorhanden ist. In der Steiermark ist das derzeit der Fall. Seit den 1970er Jahren, als die Steiermark ihren bisherigen Bevölkerungshöchststand erreicht hatte, waren die Einwohnerzahlen – sieht man von einem kleinen Wachstum zu Beginn der 1990ern ab – ja zunächst rückläufig gewesen. Seit der Jahrtausendwende steigt die Bevölkerung dank Einwanderung und der daraus resultierenden Geburten wieder leicht. Ende 2020 hatte die Steiermark so viele Einwohner wie nie zuvor: 1,247 Millionen Menschen bewohnen die Grüne Mark, die Tendenz ist steigend – die langfristige Bundesländerprognose rechnet mit einem weiteren Wachstum. Die Kurve bleibt aber eher flach. Steiler ist die Wachstumskurve naturgemäß eher in den industriell geprägten Ballungsräumen, vor allem entlang der Achse Leibnitz, Graz-Umgebung, Graz und Leoben.

Bautätigkeit stößt auf Widerstand
Aber auch abseits davon wächst in fast der Hälfte der steirischen Gemeinden die Bevölkerung. Es liegt auf der Hand, dass dort Wohnraum geschaffen werden muss. Was natürlich mit Bautätigkeit verbunden ist, die wiederum von der ansässigen Bevölkerung nicht immer goutiert wird, zumal dann, wenn sie in den eher ländlicheren Gebieten dafür sorgt, dass sich Landschaftsbild und Charakter bestehender Siedlungsgebiete gravierend verändert. Dabei stört nicht nur die Optik: Vielerorts ist es paradoxerweise vor allem die Wertsteigerung von Grund und Boden, die nicht von allen gerne gesehen wird. Denn zunehmend sehen sich Investoren, die angesichts einer drohenden Inflation attraktive Kreditzinsen mit Investment in Betongold mit einem komfortablen Zweitwohnsitz verbinden können, in den touristisch erschlossenen Gebieten um. Dadurch steigen die Preise so, dass sich Einheimische Bauland und Wohnflächen in ihrer unmittelbaren Nachbarschaft nicht mehr leisten können.

Das Phänomen trifft Gemeinden in ganz Österreich. Wie das aussieht, wenn Gemeinden allzu freigiebig mit Baugenehmigungen für Ortsfremde und für Investoren sind, wird vor allem im Westen deutlich. Dort ist die Neuvergabe von Zweitwohnsitzwidmungen seit geraumer Zeit verboten – was zur Folge hat, dass ganze Dörfer von Geisterhäusern und -wohnungen überzogen sind, die von Investoren offiziell zum Zweck der Vermietung errichtet werden, während sie inoffiziell während weniger Wochen im Jahr von ihren Eigentümern als Urlaubsdomizil genutzt werden. Den Rest des Jahres stehen sie leer und werden offiziell zu absurden Summen zur Vermietung ausgeschrieben; nur so lässt sich der Nachweis des korrekten Verwendungszweckes erbringen.

Ausgehöhlte Gemeinden
Dass vernünftiges Bauland für Einheimische nahezu unerschwinglich geworden ist, ist mit einer Reihe ungünstiger Entwicklungen verknüpft: Einheimische wandern ab, weil sie entweder ihr Ererbtes verkaufen, statt es zu bewirtschaften, oder in Gegenden ausweichen, wo das Wohnen günstig und die Jobs vielfältig sind. Unter der Abwanderung leidet dann besonders die dörfliche Infrastruktur: Wo die meiste Zeit des Jahres die Häuser leer stehen, da lässt auch das Geschäft für Fleischer, Bäcker, Einzelhandelskaufleute, Handwerker etc. zu wünschen übrig. Auch Schulen, Ärzte und Apotheken werden nur mehr bedingt gebraucht. Und wenn man nicht gerade Kitzbühel, St. Wolfgang oder Lech ist, kann man allein von den Urlaubsgästen und jenen Bewohnern, die geblieben sind, um ihr Geld in der Tourismuswirtschaft zu verdienen, auch nicht leben.

Wobei sich in Vorarlberg, Tirol und Salzburg sehr deutlich zeigt, welche Folgen die Kombination historisch niedriger Kreditzinsen und investitionswilliger Oligarchen haben kann. In Lech etwa war die Entwicklung so intensiv, berichtet orf.at, dass man einen zweijährigen Baustopp habe verhängen müssen. Bestehende Hotels und Pensionen würden verkauft, um mit Zu- und Umbau in Luxusappartements umgewandelt zu werden. Wer um 10 Millionen ein solches Objekt erwerbe, könne es nach erfolgtem Umbau »locker« um 30 Millionen Euro an Investoren wieder verkaufen. Das schlägt sich auch auf die Quadratmeterpreise nieder. War in Lech im Jahr 2003 ein Quadratmeter Bauland noch um wohlfeile 800 Euro zu haben, so muss man heute das Zehnfache dafür kalkulieren – und darf, wie die TAZ zu berichten weiß, nur die Hälfte davon verbauen.

Zauberformel »Buy to let«
Kein Wunder, dass die Gemeinden zu immer drastischeren Maßnahmen greifen müssen, um ihre Integrität zu schützen. Zweitwohnsitzverbote, Baustopps und Kontrollen – in Summe haben zu ausufernde Investitionen äußerst unangenehme Folgen. Allein, gegen die Investorenmodelle scheint kein Kraut gewachsen. »Buy to let« heißt das Zauberwort, mit dem sich Zweitwohnsitzeinschränkungen umgehen lassen. Die Geschäftsmodelle sind immer die gleichen, egal ob in den attraktiven Schigebieten in Lech oder in der steirischen Gebirgsidylle. Eines davon: Eine Errichtungs- oder Betreibergesellschaft kauft ein touristisch genutztes Objekt, das von den Eigentümern nicht mehr bewirtschaftet werden kann oder diese das nicht wollen. Das wird dann ausgebaut, denn Bau- und Nutzungsbewilligungen für touristische Projekte sind seitens der Gemeinden nicht so ohne weiteres zu verweigern, zumal dann, wenn es sich um Objekte handelt, die ohnehin bereits touristisch genutzt werden und die sich mit ein wenig gutem Willen ins Ortsbild fügen. Es entstehen also Luxusappartements, die noch während der Bauzeit teuer verkauft werden – an »Investoren«, die die Appartements nur während einer kurzen Zeitspanne im Jahr selbst nutzen dürfen: Kurz genug, um keinen Zweitwohnsitz begründen zu müssen, lange genug, um einige Wochen mit Familie in den schönsten österreichischen Winterwonderlands verbringen zu können. Wobei nicht selten die Zweitwohnsitzregelung und die damit verbundene begrenzte Aufenthaltsdauer schlicht und einfach ignoriert werden, wie sich in den Anfängen der Corona-Lockdowns zeigte: Ganze russische, niederländische und britische Familien bevölkerten so fröhlich wochenlang die Skigebiete, während die örtlichen Beherbergungsbetriebe geschlossen halten mussten. Wird also ein Hotel erworben und umgebaut, so wird oft jedes Hotelzimmer einzeln verkauft, wie es beispielsweise gerade in einem riesigen Appartement-Komplex in St. Gallenkirchen in Vorarlberg geschieht. Dort gibt es dann 170 verschiedene Investoren – an einem einzelnen Projekt, in diesem Fall einem riesigen Hotelkomplex mit drei umliegenden Appartementhäusern.
Projekt Engelweingarten.

Nicht unbedingt in diesen Dimensionen, aber doch in der Struktur erinnert das St. Gallenkirchner-Projekt an eines aus der Steiermark, das gerade heftig diskutiert wird. Es geht dabei um ein Projekt in Stainz, genauer um den Engelweingarten, der vielen Grazern und Weststeirern noch bestens als ein von einem riesigen Weingarten umgebenes Landgasthaus bekannt ist. Es genoss einst einen erstklassigen Ruf, die Betreiberfamilie verließ das Traditionshaus jedoch; es steht seit einigen Jahren leer. Das Landgasthaus und der Weingarten – oder zumindest Teile davon – sollen nun von einer Immobiliengesellschaft übernommen und einer »touristischen« Nutzung zugeführt werden. Die Gemeinde Stainz hat den Weg dafür vergangenes Jahr geebnet, hat sie doch im Zuge der Neuerstellung des Flächenwidmungsplanes einen Teil des Engelweingartens extra als Bauland für touristische Zwecke umgewidmet. »Gemäß dem vom Gemeinderat als Teil des örtlichen Entwicklungskonzeptes und dem verordneten, sehr detaillierten räumlichen Leitbild sowie der Aufschließungserfordernisse können am Engelweingarten ausschließlich im oberen Bereich neue Gebäude errichtet werden. Diese dürfen ausschließlich für gastronomische Zwecke (Essen, Trinken), sowie Übernachtung und Erholung genutzt werden. Es wurde ein Ausschluss von Zweitwohnsitzen verordnet«, verlautet die Gemeinde. Ein Schelm, wer hier sofort an ähnliche Projekte in anderen Gemeinden denkt, in denen auch, wie oben ausgeführt, Gasthäuser, Pensionen und Hotels an Bauträger verkauft, ausgebaut und mit »Chalets« umgeben wurden, während durch die Gemeinde »Zweitwohnsitze« ausgeschlossen worden waren und die errichteten Gebäude »ausschließlich touristischen Zwecken« zugeführt werden durften. 25 bis 30 Millionen Euro sollen dem Vernehmen nach in den Engelweingarten investiert werden, drei Hotelkomplexe mit rund 600 Quadratmeter und ein Kranz von »etwa« sieben Weinberghäusern mit je 50 Quadratmeter sind vorgesehen. Das Projekt ist noch im Planungsstatus; noch liegen längst nicht alle Genehmigungen vor, die Verfahren sind noch nicht abgeschlossen. Die Gemeinde setzt auf fristgerechte und vollständige Information der Anrainer, die auch mittels Bürgerversammlung die Möglichkeit hatten, sich bei den Proponenten der Gemeinde und der Investoren über das Projekt zu informieren.

Betongold an der Weinstraße
Entrüstung macht sich auch in der Südsteiermark breit. Dort soll in Graßnitzberg ein Wohnblock gebaut werden, der, so die Nachbarn, so eigentlich nicht genehmigt werden dürfte. »Acht Wohneinheiten, vier Swimmingpools, Tiefgarage, das Ganze mindestens 10 Meter hoch in einem beschaulichen Ort, der von lauter kleinen Einfamilienhäusern dominiert wird«, weiß Sonja Gaberszik, die in unmittelbarer Nachbarschaft zum Bauvorhaben lebt. Die Anrainer bezweifeln, dass sich ein zehn Meter hoher Neubau harmonisch in das Orts- und Landschaftsbild einfügt, zumal Gaberszik, die sich mit ihren Nachbarn gegen das Bauvorhaben wehrt, vermutet, es würde sich um Zweitwohnsitze handeln. Zumindest ersteres ließe sich durch einen unabhängigen Ortsbildsachverständigen belegen, zweiteres schließt Gaberszik aus der Struktur der geplanten Wohneinheiten: Eine geschlossene Einheit mit einem gemeinschaftlichen Weinkeller und »Degustationsraum«, jede Wohneinheit mit zwei Schlafzimmern und Stellplätzen – Wohnraum für junge Familien, die sich hier ansiedeln, sieht anders aus. Zumal ja auch der Preis einen anderen Schluss zuließe: Von 5.000 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter ist die Rede, eine der Wohneinheiten würde dann so um die 700.000 Euro kosten – zu viel für Jungfamilien. Man befürchtet, die Einheiten würden als Zweitwohnsitze genutzt werden, also Party am Wochenende für wohlhabende Auswärtige, bis die das Interesse verlieren und die Wohnungen leer stehen oder zum Spekulationsobjekt werden. In die gleiche Kerbe schlägt auch Johann Schantl, ein anderer Nachbar, der vieles am Projekt hinterfragenswert findet. Wie sich die auf Stahlpfeilern montierten Gebäude und Terrassen harmonisch in die bestehenden Gebäude am Graßnitzberg als bezeichnete »Chalets« einfügen können, das erschließt sich weder ihm noch dem privat bezahlten Gutachter, den man mit einem Ortsbildgutachten beauftragt hatte. Dieses fiel erwartungsgemäß nicht gut aus, was aber offenbar keine Rolle spielt, da im erlassenen Baubescheid zu diesem Thema lediglich vom nicht amtlichen Bausachverständigen in einem lapidaren Satz erwähnt wurde, dass sich der neue Baukörper gut in die hügelige Naturpark-Landschaft integrieren würde, berichtet Schantl. Der Bürgermeister meinte, dass er gegen dieses Bauprojekt nichts unternehmen könne und grünes Licht geben müsse, andernfalls er gegen das Steiermärkische Baugesetz verstoßen würde. Zum Ortsbildgutachten sowie zu den nicht eingehaltenen Grundstücksgrenzen äußerte er sich nicht. Man darf gespannt bleiben.

Und doch ist dieses Bauvorhaben nur eines von vielen im Süden der Steiermark, die in jüngerer Vergangenheit für Unmut unter den Anrainern gesorgt haben. Tatsache ist, dass die Süd- und Weststeiermark stärker denn je im Fokus von Investoren steht, wobei natürlich nicht jeder Investor – auch das muss gesagt sein – Landschafts- und Baukulturzerstörung oder den vielfach befürchteten »Ausverkauf der Heimat« zum Ziel hat. Tatsache ist aber auch, dass die Südsteiermark einen Tourismus-Boom erlebt, der seinesgleichen sucht. Das macht sie attraktiv – sowohl für die wohlhabenderen privaten Wahl-Südsteirer wie Peter Kraus, Dietrich Mateschitz oder Michael Pachleitner, als auch für Großinvestoren wie den deutschen Unternehmer Hans Kilger. Dementsprechend wird dort gebaut: In Ottenberg an der Weinstraße wird gerade das »Ratscher Landhaus« um sieben Millionen Euro erweitert, berichtet die Kleine Zeitung, während eine »Rebenhof-Living GmbH« in Ehrenhausen »am höchsten Punkt der südsteirischen Weinstraße« 74 Chalets und Appartements errichten will. Ein ähnliches Projekt des 82-jährigen Schlagerstars Peter Kraus, der in Ehrenhausen das »Ratsch Resort« mit 65 Zimmern und Infrastruktur auf einem 20.000 Quadratmeter großem Areal errichten wollte, scheiterte am Widerstand der Ehrenhausner. In einer Bürgerbefragung sprachen sich 84 Prozent der Stimmberechtigten gegen die notwendige Änderung des Flächenwidmungsplanes aus.

Ramsau, Schladming, Haus,  Öblarn, Ausseerland, …
In der Obersteiermark und im steirischen Salzkammergut ist man dergleichen Kummer schon seit Jahren gewohnt. Durch Corona und die dadurch entstehenden Investitionsbegehrlichkeiten hat sich der Wunsch nach Zweitwohnsitzen jedoch verdichtet, wissen die Einheimischen zu berichten. Schon vor zwei Jahren sah man sich daher etwa in der Gemeinde Ramsau dazu genötigt, dem Beispiel von Lech am Arlberg zu folgen und einen zweijährigen Baustopp zu verhängen. Damit verknüpft war die Hoffnung, dass es für Investoren ungemütlicher werden würde, entsprechende Projekte zu planen und zu realisieren. In einer Gemeinde wie Ramsau, die 2.800 Einwohner, aber 1.400 Zweitwohnsitze zählt, ist dieser Schritt, sich eine Verschnaufpause zu verschaffen, überlebensnotwendig. Die in unmittelbarer Nachbarschaft gelegene Gemeinde Haus im Ennstal hat es Ramsau gleichgetan: Zweijähriger Baustopp für Investorenprojekte. In dieser Zeit wollte man sich in Ruhe einer neuen Flächenwidmungs- und Raumplanung widmen. In anderen steirischen Skigemeinden – Gröbming, Bad Mitterndorf z.B. steigen die Zweitwohnsitze ebenfalls rasant an. In Schladming ließ der Bürgermeister vergangenes Jahr 400 Nebenwohnsitze überprüfen, um einer für Einheimische unguten Preisentwicklung entgegenzuwirken, wohl zu spät: Bis zu 1.320 Euro pro Quadratmeter Bauland muss man bereits hinblättern. Will man Ferienwohnung in Schladming erwerben, dann liegt der Preis dafür bei 13.000 Euro pro Quadratmeter, berichtet die Kleinen Zeitung.

Um ein Immobilienprojekt abzuwehren, hat sich in Öblarn eine Bürgerinitiative gebildet. Es geht um ein altes Gasthaus, den Bäck’n Hansl, der abgerissen und einem Appartementkomplex mit allem Drum und Dran weichen soll: Gastronomie, Sauna, Wellness, Tiefgarage und das alles mitten im Dorf, wie Der Standard zu berichten weiß. Wie so oft steht eine niederländische Investorengesellschaft hinter dem Vorhaben, aber auch wohlhabende Einheimische und Ferienwohnungsspezialisten haben sich beteiligt. Verhindern lässt sich das Projekt nicht, der Bürgermeister der Gemeinde steht voll dahinter. Schlussendlich spürt man im steirischen Salzkammergut wie etwa in Bad Aussee gerade besonders deutlich, wie schwierig die Gratwanderung zwischen notwendiger touristischer Weiterentwicklung einerseits und dem Profitstreben von Immobilienentwicklern und Investoren andererseits ist. Die Region, deren Einwohnern ohnehin eine ganz eigene Mentalität in Bezug auf die Bewahrung ihre Heimat nachgesagt wird, leidet zunehmend unter Massentourismus. Der hat nur mehr wenig mit der einstigen Sommerfrische, für die das Ausseerland einst berühmt war, zu tun. Im Zentrum des Unmutes stehen Chaletdörfer wie das »Narzissendorf Zloam«, das am Grundlsee situiert ist und aus 34 brandneuen Chalets im Ausseerhausstil bestehen soll. Bauprojekte wie das von Hannes Androsch, der gemeinsam mit anderen Investoren eine Seilbahn auf den Loser errichtet hat, erschließen die Gebiete noch weiter und beflügeln die Begehrlichkeiten von Touristen und Investoren. Ersteres zur Freude, zweiteres zum Leidwesen der betroffenen Regionen.

In der Steiermark haben sich ÖVP und SPÖ nun auf die Einführung einer Leerstands- und Zweitwohnsitzabgabe geeinigt. Allerdings soll es den Gemeinden freistehen, diese auch einzuheben. Erwin Dirnberger, Präsident des Gemeindebundes Steiermark will damit die derzeitige Ferienwohnungsabgabe ersetzen. Maßstab für die Höhe der neuen Steuer soll die Nächtigungsabgabe sein – diese liegt derzeit pro Nacht bei 1,50 Euro. Kritik kommt hingegen von den Grünen, die sich eine konkrete Novelle erwartet und stattdessen eine vage Aufzählung möglicher Maßnahmen erhalten hätten. Tatsächlich sehen auch die Baufinanzierer in der jetzt geplanten Form der Leerstands- und Zweitwohnsitzabgabe keine wirksame Bremse für von der Bevölkerung abgelehnte Investorenprojekte.

Fazitthema Fazit 180 (März 2022), Foto: Adobe-Stock