Fazitthema Teures Wohnen

Redaktion | 10. Juni 2023 | Keine Kommentare
Kategorie: Fazit 193, Fazitthema

Wohnen ist ein elementares Bedürfnis. Wo und wie man wohnt, ist nicht nur fundamentaler Bestandteil der Lebensqualität, sondern hat Einfluss auf den Job, die Gesundheit und den sozialen Status. Doch Inflation, neue Gesetze und Demografie machen angemessenes Wohnen langsam, aber sicher zum unerschwinglichen Luxusgut. Text von Johannes Roth

::: Hier im Printlayout online lesen

Mitte der 2000er Jahre war die Welt noch in Ordnung. In Graz war eine 110-Quadratmeter-Wohnung vis-à-vis der alten Universität erschwinglich. Um wohlfeile 150.000 Euro etwa, alles in allem, ließ sich – und dazu brauchte man gar nicht einmal sehr großes Glück – ein solches Altbaujuwel mit Parkettböden, Flügeltüren und Kamin erwerben. Den dazugehörigen hofseitigen Balkon konnte man ohne großen bürokratischen Aufwand um kleines Geld errichten lassen, die Sanierung der Wohnung schlug mit etwa 25.000 Euro zu Buche. Das war machbar. Den Kredit zur Finanzierung des Wohntraumes erhielt man locker. Damals waren für Menschen mit Cojones gerade Fremdwährungskredite in Schweizer Franken, US-Dollar oder Yen en vogue. Mit ihnen verband sich die Hoffnung, dass sich die gerade von zwei auf fünf Prozent steigenden Kreditzinsen abfedern ließen. Die Finanzkrise 2008, die auch zu einer Immokrise werden sollte, war noch in einiger Ferne. Die Banken schmissen den Käufern das Geld geradezu hinterher. Auch klassisch zu finanzieren war kein Problem. Um eine Wohnbaufinanzierung zu erhalten, genügte in den meisten Fällen schon ein Einkommensnachweis von drei Monatsgehältern und ein guter Eindruck bei der Bank. Diese Zeiten sind vorbei.

Enorme Preissteigerungen
Wer heute eine vergleichbare Altbauwohnung in der Grazer Innenstadt kaufen will, der muss ziemlich lange suchen. Die günstigste, mit obigem Beispiel vergleichbare, auf Willhaben angebotene Altbauwohnung (Graz, ab 100 Quadratmeter) fand sich im ersten Stock in der Grazer Pestalozzistraße, war »leicht sanierungsbedürftig«, ohne Freiflächen und sollte 370.000 Euro kosten. Wer sie finanzieren will, muss nachweisen, dass er schon 72.000 Euro gespart hat – 20 Prozent Eigenkapitalquote sind neuerdings vorgeschrieben. Auch neu: Die Kreditraten dürfen 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen, der Kredit muss in längstens 35 Jahren zurückgezahlt werden können. Wer also für die Familie 100 Quadratmeter in durchschnittlicher Lage erwerben möchte, dem müssen mindestens 3.750 Euro netto pro Monat zur Verfügung stehen. Dafür kriegt man ein Kinderzimmer, ein Schlafzimmer, ein Wohnzimmer und ein Badezimmer.

Wer im Jahr 70.000 Euro brutto verdient, dem bleiben monatlich netto 3.100 Euro übrig – das ist eine Einkommensklasse, in der sich Führungskräfte im mittleren Management bewegen. Um diese Wohnung kaufen zu können, muss es also eine zweite Person im Haushalt geben, die zumindest Teilzeit arbeitet und die etwa 1.200 netto pro Monat heimbringt. Nach Abzug der Fixkosten für Energie (200 Euro) und Betriebskosten (462 Euro) schafft man so gerade einmal die Hürde für die Kreditvergabe. Die Milchmädchenrechnung zeigt: Wohnen im Eigentum ist für die meisten Menschen nicht nur teuer geworden. Es ist nahezu unleistbar. Denn die Führungskräfte mit zweifachem Haushaltseinkommen sind dünn gesät, insbesondere die, die eine Wette mit sich selbst eingehen. Dass es nämlich ein Leben lang finanziell nur bergauf geht und sowohl Arbeits- als auch Partnerschaftsverhältnis stabil bleiben, ist relativ unwahrscheinlich geworden. Wer einen Kredit aufnimmt, den er in 35 Jahren zurückgezahlt haben soll, muss übrigens auch seine wahrscheinlichen Einkünfte in der Pension mitberechnen. Zumindest, sofern er zum Zeitpunkt des Finanzierungsbeginns nicht jünger als 30 Jahre ist. In diesem Alter genügt jedoch ohnehin meist eine kleinere Wohnung. Die meisten 40- Quadratmeter-Wohnungen, die auf Willhaben derzeit angeboten werden, kosten zwischen 150.000 und 200.000 Euro, einige deutlich mehr. In den vergangenen Jahren wurden viele davon gebaut.

Enormer Bauboom wegen der Niedrigzinsen
Die niedrigen Zinsen, viel Geld im Markt, der Zuzug in die Ballungsräume und der demografische Wandel lösten einen Bauboom aus, der die Immobilienwelt verändert hatte: Im Vordergrund standen nun nicht mehr wie noch bis in die 1990er Jahre ausreichend Wohnraum für Familien mit mehreren Kindern – denn die wurden immer seltener. Gefragt waren plötzlich die gut geschnittenen Single-Appartements zwischen 30 und 50 Quadratmetern an der Peripherie, die sich um relativ wenig Geld errichten, verkaufen und vermieten ließen. Eine breit angelegte Wohnbaustudie, die die Bautätigkeit in Graz zwischen 2015 und 2020 detailliert analysierte, ergab, dass in diesem Zeitraum allein in der Landeshauptstadt exakt 18.131 Wohnungen errichtet worden waren. Die über 1.100 Wohnbauprojekte, die diese gewaltige Zahl neuer Wohnungen umfasst, sind sichtbares Zeugnis dessen, was viele Grazer als Bauwut wahrgenommen hatten. Nicht nur das Stadtbild in Graz und an der Peripherie hat sich dadurch geändert, sondern auch die politische Landschaft. Die Nonchalance, mit der der damals amtierende Bürgermeister Siegfried Nagl die Bedenken der wählenden Bevölkerung gegen immer neue Wohnbauprojekte ignoriert hatte, verhalfen der Kommunistin Elke Kahr zu einem fulminanten Wahlsieg bei der Gemeinderatswahl. Kahr steht für einen radikalen Kurswechsel vor allem in der Wohnungspolitik. Allerdings stellt die Teuerung der vergangenen Monate Politik, Mieter und Besitzer vor völlig neue finanzielle Herausforderungen. Erschwerend kommt hinzu, dass Wohnbauprojekte lange brauchen, bis sie verwirklicht werden können – von der Planung über die Genehmigung bis zur Errichtung vergehen oft Jahre. Dementsprechend schwierig ist es für die KPÖ, eine kurzfristige Änderung der Wohnbaupolitik durchzuführen, die auch wahrgenommen wird. Schließlich trifft die Teuerung am Immobilienmarkt Mieter wie Käufer relativ unmittelbar.

Eigentumsquote unter dem EU-Schnitt
Vor allem für Mieter ist die Teuerung ein relevantes Problem geworden. Knapp 45 Prozent der Haushalte in Österreich wohnten im Jahr 2021 zur Miete. Die Eigentumsquote liegt weit unter dem EU-Schnitt von 70 Prozent. Wobei sie vor allem in den osteuropäischen Ländern richtig hoch ist – in Rumänien zum Beispiel 96 Prozent –, was den EU-Durchschnittswert ein wenig relativiert. Dennoch wirken sich marktbedingte Verteuerungen am Mietenmarkt auf sehr viele Österreicher direkt aus. Dazu kommen noch die gesetzlich vorgesehenen Anhebungen der bestehenden Mieten, denen ein ab 1994 geschlossener Mietvertrag zugrunde liegt. Die sind an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, betroffen sind 300.000 Haushalte in Österreich, die Anfang Mai eine massive Mieterhöhung hinnehmen mussten. Aber auch bei Mietverträgen, die zwischen 1982 und 1994 abgeschlossen wurden (sog. Kategoriemieten), wirkt sich die Teuerung aus; sie können, wenn die Inflation seit der letzten Anpassung fünf Prozent übersteigt, angepasst werden – was in den vergangenen Monaten mehrfach der Fall war. Dass man in Graz trotzdem noch günstig zur Miete wohnen kann, liegt an den regulierten Mietpreisen für Altbauwohnungen. Heißt: Für Wohnraum, der vor 1945 bzw. vor 1953 errichtet wurde und dem Mietrechtsgesetz unterliegt, ist der Quadratmeterpreis zum Leidwesen jedes Wohnungsbesitzers festgelegt. Je nach Lage und Ausstattung gibt es Zu- oder Abschläge. Aber auch dieser Richtwert steigt ständig, er beträgt in der Steiermark derzeit 9,21 Euro – höher ist er nur in Vorarlberg mit 10,25 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: 2003 betrug der Richtwert in der Steiermark noch 5,96 Euro pro Quadratmeter, vergangenes Jahr 8,49 Euro. Die Mietervereinigung rechnet in einer Aussendung vergangenes Jahr vor: »Die Erhöhung der Richtwertmieten bringt bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung in einem Altbau in Wien Mehrkosten von rund 360 Euro im Jahr. Da der Richtwert für jedes Bundesland unterschiedlich ist, unterscheiden sich auch die Mehrkosten. In Oberösterreich macht die Erhöhung rund 390 Euro aus, in der Steiermark fast 500 Euro.«

Mietpreisdeckel und Grunderwerbsteuer
Das ist nicht Nichts – und trägt dazu bei, dass Wohnen in Österreich immer teurer wird. Immer lauter wird daher der Ruf nach einem Mietpreisdeckel, wie er zum Beispiel in Spanien realisiert wurde. Ein solcher war geplant, wurde aber nicht beschlossen – die Koalition konnte sich nicht einigen. Die Grünen konnten der Bedingung der ÖVP, einen Freibetrag auf die Grunderwerbsteuer beim ersten Eigenheim festzulegen, nichts abgewinnen. Sie sprachen sich aufgrund der »Verteilungswirkung« dagegen aus, man bezweifelte auch, dass deswegen wirklich mehr gebaut werden würde und befürchtete »Mitnahmeeffekte zulasten des Budgets«. Die ÖVP wiederum kritisierte die Treffsicherheit eines Mietendeckels bei den Altbaurichtwerten, da sich von den österreichweit 483.500 Wohnungen mit Richtwertmieten 370.000 in Wien befänden. Das Ergebnis der grünen Weigerung: Eine Erhöhung der Richtwertmieten seit April um 8,6 Prozent und weiterhin kein Freibetrag für die Grunderwerbsteuer. Anders als in Wien, wo die rot-pinke Stadtregierung die Mieterhöhung voll durchgezogen hat, ist das bei Grazer Gemeindewohnungen, die ebenfalls den Richtwerten unterliegen. Hier tut die kommunistische Bürgermeisterin das, was ihre Wähler von ihr erwarten: »Die Stadt hilft dort, wo sie die Möglichkeit hat. Die Richtwertmieten in Gemeindewohnungen wurden im Vorjahr gar nicht erhöht, heuer statt um 8,6 Prozent nur um zwei Prozent. Auch in den kommenden Jahren wird es keine Erhöhung um mehr als zwei Prozent geben.« Ein Mietpreisdeckel, so ist man im Büro der Bürgermeisterin überzeugt, würde nicht nur den Mietern, sondern auch grundsätzlich helfen, die Inflation einzudämmen. Was das Thema Wohnen betrifft, kann man der Grazer Stadtregierung jedenfalls eines sicher nicht vorwerfen: untätig zu sein. Immerhin, so Elke Kahr, »errichtet die Stadt selbst auch Wohnungen mit leistbaren Mieten, und im Übertragungswohnbau gibt es in Graz die Möglichkeit einer Mietzinszuzahlung – eine Leistung, die sonst keine österreichische Stadt anbietet.«

Leerstandsabgabe gefordert
Es weht hier also spürbar ein anderer Wind – einer, der Anlegern und Investoren am privaten Sektor recht scharf ins Gesicht bläst. So ist die Grazer Bürgermeisterin naturgemäß eine große Befürworterin von Leerstandsabgaben. »Wenn man vorwiegend Wohnungen baut, deren Eigentümer es sich leisten können, sie lieber leer stehen zu lassen, als sie zu leistbaren Preisen zu vermieten, läuft etwas grundsätzlich falsch«, rechtfertigt das Rathaus die Position. Die Konsequenz, so Kahr: »Eine Leerstandsabgabe, die diesen Namen auch verdient, wäre sicher sinnvoll. Aber nur in einer Höhe, die Investoren nicht ohnehin aus der Briefmarkenkassa zahlen können. Auch andere Maßnahmen, wie der Wegfall von Steuerbegünstigungen für Anlegerwohnungen oder eine Ausweitung des Vollanwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes, würden helfen. Gleichzeitig darf man nicht der Illusion erliegen, dass damit sämtliche Probleme des Wohnungsmarktes zu lösen wären. Von Bund und Land würde ich mir mehr Mittel für den öffentlichen Wohnbau wünschen.« Dabei ist es nicht so, dass es in Österreich das Instrument der Leerstandsabgabe nicht ohnehin schon gäbe. Salzburg, Tirol und die Steiermark haben unterschiedliche Gesetze, die das Leerstehen von Wohnraum regulieren. Das Steiermärkische Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabegesetz (StZWAG) sieht die Sanktionierung von Wohnungseigentümern vor, die Wohnungen besitzen, »an denen für mehr als 26 Kalenderwochen im Jahr weder eine Meldung als Hauptwohnsitz noch als sonstiger Wohnsitz vorliegt.« Das Problem: Das Gesetz ist zahnlos, auch weil es viele Ausnahmen gibt: Solche gelten etwa für Vorsorgewohnungen für Kinder, Bauten mit bis zu drei Wohnungen, in denen Eigentümer des Baus in einer der Wohnungen ihren Hauptwohnsitz haben. Oder: Für Wohnungen, die von den Eigentümern aus gesundheitlichen oder altersbedingten Gründen nicht mehr als Wohnsitz verwendet werden oder Bauten mit einer oder mehreren Wohnungen mit Denkmaleigenschaft.

Wohnrauminvestments sinken
Investment in Wohnungseigentum im großen Stil scheint deutlich unattraktiver geworden zu sein. Das nimmt auch Oliver Kröpfl, der für Immobilien zuständige Vorstand der Steiermärkischen Sparkasse wahr. Die Nachfrage nach privaten Immobilienkrediten sei auf einem deutlich niedrigeren Niveau als noch in den vergangenen Jahren. Mit dem Inkrafttreten der neuen Bestimmungen Mitte 2022 sei der Einbruch spürbar gewesen, so Kröpfl. Das werde aber nicht so bleiben, so der Steiermärkische Vorstand. Aus den Gesprächen mit Kunden wisse man, dass »manche der Fehleinschätzung unterliegen, dass die Immobilienpreise in absoluter Betrachtung sinken werden und man, wenn man zuwartet, eine Immobilie von der Nominale her billiger erwerben könne als derzeit. Ich glaube das nicht«, sagt Kröpfl, »sondern ich denke, dass das Thema 2024 wieder an Dynamik gewinnen wird.« Elke Kahr jedenfalls macht sich um Vermieter, die die Teuerung ja auch nicht eins zu eins an ihre Mieter weitergeben können, noch keine großen Sorgen. Dass dringend nötige Investitionen hintangestellt werden, sieht sie nicht als Problem. »Das mag vielleicht dann und wann auf kleinere Vermieter zutreffen. Dass aber Investoren und Anleger in die Armutsfalle tappen, wenn sie die Mieten nicht im gesetzlichen Ausmaß erhöhen können, ist eine Mär der Immobilienlobby. Wenn auf einen Teil des Gewinnes verzichtet wird, kann man auch Investitionen finanzieren. Nicht zuletzt ist das ein weiteres Beispiel dafür, dass man Grundbedürfnisse des Menschen wie das Wohnen nicht ausnahmslos den Prinzipien des freien Marktes überlassen kann.« Die »Immobilienlobby« derweil sieht das anders. Gerald Gollenz, WKO-Fachgruppenobmann der Immobilienwirtschaft zum Beispiel kann Mietpreisbremsen o.Ä. nichts abgewinnen: »Ich halte davon überhaupt nichts«, sagt er, »dadurch würde sehr viel Investitionskapital fehlen und das ist nicht nur für die Immobilie schlecht, sondern für die gesamte Volkswirtschaft.«

Preistreiber Energie
Schon jetzt sind die Boomjahre auch aus seiner Perspektive vorüber. Hinsichtlich der Preisentwicklung seien, wie Gollenz sagt, »die großen Sprünge sicher einmal vorbei, Seitwärtsbewegungen und auch Steigerungen bei Hotspots wird es aber geben«. Die Kreditvergaberichtlinien würden das ihre dazu beitragen. Ob sie zu streng seien? »Ja, ganz sicher sogar. Leider ist Österreich immer im vorauseilenden Gehorsam unterwegs, egal ob es sich um die Kim-Verordnung oder um Basel 4 handelt.« Einen »dramatischen« Preisverfall, wie er jüngst vom Economist für Immobilien in Wien unterstellt wurde, kann er nicht erkennen. Gollenz beruhigt: »Der Markt orientiert sich derzeit neu. Schuld sind nicht die Immobilien an sich, sondern die Umstände: Krieg, Inflation, Energiekrise etc. Diese Entwicklungen hat es immer wieder gegeben, wir waren nur in den letzten Jahren anderes gewohnt.« Wenn allerorts über zu teures Wohnen geklagt werde, könne er das zwar nachvollziehen. Hauptproblem in der Preisentwicklung seien aber nicht Kaufpreise oder Mieten, sondern die »Betriebskosten«. Gollenz: »Die Energie ist zu teuer«. Schließlich bestätigen auch die Immobilienmakler, dass der Markt sich spürbar verändert. Remax-Österreich-Geschäftsführer Bernhard Reikersdorfer konnte sich 2022 noch über ein Rekordjahr freuen. Auch wenn die Zeiten schon letztes Jahr eher »unsicher« gewesen seien, so hätte doch die starke, bekannte Marke und das Vertrauen, das mit der Marke verbunden sei, geholfen. Doch die Erfolge der Vergangenheit liegen nun schon Monate zurück, für heuer zeichne sich eine deutlich gebremste Konjunktur für RE/MAX wie die gesamte Branche ab. Die Bevölkerung sei verunsichert, meint Reikersdorfer, die Kreditvergaberichtlinien, steigende Zinsen und die Energiekosten täten ein Übriges. »All das beeinflusst den Immobilienmarkt, die Anzahl der Immobilienverkäufe in Österreich geht spürbar zurück.«

Aus Sicht des Unternehmers die Chance, in Neues zu investieren: Digitalisierung, Werbung, Mitarbeiterrecruiting sind Bereiche, in denen man sich gut aufstellen will, um aus der aktuellen Situation »gestärkt hervorzugehen«. Allzu hart dürfte die Marktveränderung das Unternehmen auch nicht treffen, man sei optimistisch, heuer die Umsatzzahlen von 2021 erreichen zu können. »In Summe wird es trotzdem ein gutes Immobilienjahr werden«, so der Remax-Experte. »Das Immobilienangebot im Bereich Wohnimmobilien-Kauf steigt seit Monaten kontinuierlich, die Nachfrage ist hingegen spürbar gesunken und die Preise gehen erstmals nach vielen Jahren wieder zurück. Mietwohnungen rücken aktuell wieder vermehrt in den Fokus.«

Auch Gerald Gollenz sieht keinen Grund für Pessimismus: »Anleger wird es so lange geben, solange es Leute mit Geld gibt. Eine Immobilie sollte auch weiterhin zu einem Anlagenportfolio gehören. Und für die langfristige Wohnversorgung bieten kleine Wohnungen nicht die Lebensqualität, die sich alle wünschen. Da wird es sicher verstärkt den Trend aufs Land geben, wo es doch noch günstigeren Wohnraum gibt. Eines ist aus meiner Sicht aber auch klar: Eine Viertagewoche und ein Penthouse in Geidorf werden sich schwer miteinander vereinen lassen.«

Fazitthema Fazit 193 (Juni 2023), Foto: Daniel J. Schwarz